Vivir de la renta es el sueño de muchos; incluso de aquellos que no saben lo que significa; pero, gracias a la cultura popular, lo sabemos: no hay mejor estado para un ser humano adulto.

Entonces, ¿vivir de la renta es posible?, o es solo una de esas fantasías feudales que se extinguieron junto con la monarquía francesa.

Siempre escuchamos historias sobre el primo de un amigo de un tío que “vive de las rentas de sus edificios” y que se dedica a viajar por Asia y a tocar la guitarra en un quiosco en Barcelona; la persona que vive de las rentas se ha convertido en un mito. Pero si esto es posible, ¿entonces por qué no lo hacemos todos? Y ¿realmente alcanza para tanto? O solo para vivir una vida lo suficientemente cómoda.

Antes de averiguarlo, voy a explicar el proceso en el que consistiría, hipotéticamente, vivir de la renta. 1) Se compra una propiedad a crédito; 2) ésta se renta a un precio que alcance a cubrir la mensualidad de dicho crédito o similar, más los gastos extra de la propiedad, como mantenimiento e impuestos; 3) “la casa se paga sola”; 4) cuando termina el tiempo de la hipoteca, uno se queda con el dinero que le pagan mensualmente de renta… y vive feliz.

Sería realmente maravilloso que esto fuera cierto; de hecho, si fuera cierto, no entiendo por qué no lo harían todas las personas que conozco. A continuación, te voy a quitar los lentes color de rosa para que sepas todo lo que debes tener en cuenta antes de lanzarte a vivir de la renta.

1. Tiene sus responsabilidades

Comprar para rentar es muy distinto a comprar para vivir. Rentar es un negocio en sí mismo y, como cualquier negocio, tendrás clientes. Debes verte a ti mismo como un administrador con responsabilidades legales. 

2. Deberás contar con un capital

Pienso que comprar para rentar, en parte, es todo un deporte; debes contar con un capital inicial para pedir tu préstamo hipotecario y con un “colchón” para imprevistos que sí o sí deberás atender en tiempo. Cuando se rompe un tubo del agua en el depa que rentas, debes solucionarlo en ese mismo momento por obligación contractual, además, debes tener contentos a tus “clientes” (inquilinos), pues sí tu propiedad se queda vacía ya deja de ser un negocio. No es como en tu casa, que puedes priorizar y darles espera a ciertos arreglos si no tienes el dinero en el momento.

En cuanto al capital inicial, puedes obtener un muy buen trato para tu crédito si te das a la tarea de buscarlo, en Bancompara nos encargamos de hacer esto todos los días, por lo que sabemos que la diferencia entre un negocio de renta exitoso, y uno que te haga perder dinero, puede estar en las condiciones iniciales de tu crédito; como tasa de interés, tiempo y modo de las mensualidades.

Además de los costos iniciales, deberás tener en cuenta el mantenimiento general de la casa o del depa que rentes, es decir, de esas “manitas de gato” que tendrás que darle a la propiedad para que no se devalúe con el tiempo.

Finalmente, no quiero espantarte, pero debes considerar la posibilidad de que suceda alguno de los siguientes escenarios: 1) Que tus inquilinos no paguen a tiempo, 2) Que te veas obligado a rentar por debajo de tu precio mínimo de renta, y tengas que completar tu mensualidad o, 3) Que nadie rente tu propiedad durante algún tiempo. El banco no tiene la culpa de ninguna de estas situaciones, por lo que deberás pagar a tiempo tu mensualidad sin excusas. Es cuando sucede alguna de las anteriores 3 situaciones que el negocio empieza a perder su atractivo.

Por el lado amigable, una vez que tengas más de una propiedad, las cosas serán más sencillas, ya que no serás principiante en el tema. A final de cuentas rentar un inmueble no es tan complicado como la física nuclear. 

3. Fíjate en las cláusulas

Algunas instituciones de crédito establecen que no podrás rentar la propiedad mientras dure la vigencia del crédito. Esto lo hacen con la finalidad de asegurarse de que quien viva en el inmueble sea la misma persona que lo puso en garantía para el crédito. Si vas a tramitar tu crédito con un bróker o con una compañía como Bancompara, asegúrate de dar esta información, para que la tengan en cuenta al comparar tus opciones de crédito.

Otra de las cosas que debes tener en cuenta es si ya estás pagando otro crédito hipotecario con un Banco o con una entidad como el Infonavit. Algunos bancos podrían presentar restricciones respecto al monto total del préstamo.

De la vista…

Como cualquier administrador, tendrás que preocuparte por embellecer tu negocio y tus productos. Tu propiedad debe estar en las mejores condiciones si quieres obtener una renta razonable que cumpla con tus necesidades.

Ten en cuenta: 

• Ubicación

  La regla de oro de los que pretenden triunfar en el negocio de los bienes raíces. Es lo que determinará tu éxito en un principio. Investiga si la propiedad está cerca de avenidas principales y si tiene acceso a diferentes sistemas de transporte público. Si tu propiedad está cerca de oficinas y está destinada para ejecutivos, por ejemplo, ya la hiciste. O, si lo que vas a rentar es una casa familiar, ten en cuenta que tus clientes querrán seguridad, paz y estacionamientos de invitados. Cada caso debes revisarlo por aparte y con lupa: imagina que estás viviendo allí, ten en cuenta todas las necesidades que tendrías; y luego toma una decisión.

  En cuanto a ti y a tu visión de negocio, la ubicación te ayudará a obtener plusvalía, que en realidad es el corazón del negocio de “vivir de la renta”. Si no te queda claro este concepto, haz las cuentas de lo que pasa si compras tu depa en un millón y lo vendes en uno y medio un año más tarde.

• Plusvalía

• Ya sé que lo acabo de nombrar, pero es, definitivamente, algo que merece ser nombrado dos veces. ¿Cómo puedes saber si el precio de tu propiedad subirá? Esto da para una columna aparte, pero en principio puedes tener en cuenta cosas como la colonia, la infraestructura cercana; si hay, o si van a construir próximamente, escuelas, hospitales, negocios, centros comerciales.

Otra opción que puedes tener en cuenta es la compra de una propiedad para arreglar y remodelar. Todo depende del tiempo y de los recursos que tengas para dedicarle.

Para definir el costo ideal para tus necesidades, apóyate en simuladores de crédito, con los que podrás probar diferentes situaciones de mensualidad de hipoteca y las podrás comparar con la renta que puedes cobrar, hasta que encuentres la indicada. Simuladores como el de Bancompara fueron desarrollados especialmente para este objetivo; utilízalos para saber cuánto precio de renta es suficiente.

¿Cuánto cobrar de renta?

Este es el punto álgido del asunto. En países como Estados Unidos se dice que debes cobrar de renta al menos 1% del valor de la propiedad. Esto es casi imposible en países como México, en donde los intereses hipotecarios están por encima del 7.5% y en donde puedes ver un edificio construyéndose en cada manzana en muchas ciudades principales; es decir, en donde hay una oferta de bienes raíces excesivamente amplia y variada. Y, como el mercado está controlado por la oferta y la demanda, deberás atenerte a esto para fijar tu precio.

¿Cómo defines esto? Establece que cobro es aceptable para ti respecto del precio del inmueble. ¿0,7%?, ¿0,8%?, ¿1%?; compara este precio con el mercado. Luego, define el costo de oportunidad. Esto se hace comparando la mejor inversión entre la compra de la propiedad y la inversión en productos como CETES. Luego debes comparar cuál inversión te sale mejor en determinado marco de tiempo.

¿Cómo hago para rentarlo?

Asumiendo que ya tomaste la decisión de convertirte en un terrateniente como Dios manda, considera plataformas de renta fuera de lo común, como AirBnB que tienen esquemas diferentes a los mensuales; también puedes considerar Homie, en donde puedes rentar mensualmente el inmueble. Claro, como dije antes, deberás tener estómago de hierro y mucho optimismo, por que bajo estos esquemas tienes menos garantías, tanto en cuanto a mantenimiento como en cuanto a estabilidad del ingreso. 

Al momento que tenga plusvalía tu inmueble, no sólo aumentará su valor, también lo podrás rentar en un precio más alto. En cambio, tu hipoteca se mantendrá con una mensualidad constante o con un incremento menor a la inflación. 

4. Precio

Por último, pero no menos importante, debes tener en cuenta el precio de la propiedad, porque de acuerdo con esto se definirá el costo de tu mensualidad y a su vez lo que deberás cobrar por concepto de renta.  Tener una casa o depa de renta costosa puede ser un buen negocio, pero siempre te estarás preguntando si tus inquilinos se irán a una propiedad más económica o si decidirán comprar su propia casa. Por otro lado, entre más costosa la casa, más costosas las reparaciones que requerirá; y puede que antes de conseguir el inquilino, dispuesto a pagar el precio, pasen algunos meses.

Ten en cuenta tus finanzas y tu estilo de vida antes de decidir esto. 

Ya lo dije, pero ten en cuenta los gastos asociados

Solo alguien que esté realmente comprometido con el proyecto de vida de vivir de la renta sabe que debe tener en cuenta,

• Impuestos como predial e impuesto de venta.
• Mantenimientos fijos y reparaciones preventivas y repentinas.
• Comisiones de agentes inmobiliarios (no te niegues a trabajar colaborativamente, ellos conocen su negocio).
• La situación fluctuante del mercado.
• Los hechos fortuitos como desastres naturales o accidentes, que pueden devaluar o clausurar tu propiedad por un buen tiempo.
• Hablando de desastres, los seguros que debes pagar.
• Asesoría legal para revisar todos los contratos que involucren a tu propiedad y a los inquilinos que la ocupen.

Por último, listemos los riesgos que tienes al rentar tu casa

…para que tomes una decisión completamente informada,

• Que el precio de renta no alcance a cubrir tu mensualidad de crédito y el mantenimiento mensual.

• Que nadie rente en un buen tiempo y tengas que pagar la mensualidad de tu bolsa.

• Que tus inquilinos no paguen los servicios y te queden deudas gigantes. 

• Que tus inquilinos no cuiden la propiedad y que termines teniendo que hacer reparaciones extra.

• Que no puedas vender tu propiedad en tiempo récord si, de repente, necesitas el dinero.

Pero todo lo que he dicho son gastos, gastos y más gastos, ¿cuándo empezarás a vivir de la renta?

Si lo que quieres es vivir de la renta mediante la compra de propiedades con crédito hipotecario, deberás armarte de paciencia. Verás el dinero cuando hayas pagado la propiedad por completo y puedas embolsillarte el dinero de la renta; o cuando vendas tu propiedad y recibas más dinero del que pagaste por comprarla originalmente, (la plusvalía). 

Lo bueno es que, si planeas a largo plazo, una vez tengas más de un inmueble podrás utilizar alguno para venta cuando necesites liquidez adicional. 

Por otro lado, más a corto plazo, podrás deducir los intereses anuales.

¿Por qué comprar para rentar es una buena idea?

En principio, invertir tu dinero siempre es una idea mejor que gastarlo en cosas innecesarias. Pero, comprar con hipoteca para rentar requiere de conocimientos que es muy caro adquirir sobre la marcha, por eso, ocúpate de que cumplir con estos requisitos antes de decidir ser un “terrateniente”.

• Tienes dinero para invertir, pero no te interesa invertirlo en acciones o inversiones de bolsa, prefieres tener inversiones “tangibles” como casas o coches y no lo vas a hacer de otra manera. En palabras más claras: si no inviertes en un inmueble, tu dinero se quedará empolvándose en una cuenta en el banco.
• No tienes problemas de liquidez y podrías sobrevivir por un largo tiempo sin un ingreso adicional. Tampoco te ves envuelto en situaciones o circunstancias en las que necesitas dinero líquido, rápido.
• Eres consciente de que las propiedades no siempre suben de precio: a veces se estancan o se deprecian.
• Estás dispuesto a arriesgar todo con tu inversión.
• Sabes que rentar una propiedad puede llegar a convertirse en un trabajo Full Time y estás dispuesto a atender todas las necesidades que tenga tu propiedad. Vas a asistir a las dispendiosas juntas de condóminos y vas a estar enterado de todo lo que pase en tus propiedades.
• Aceptas todos los costos que implica tener una propiedad. Recuerda que el tiempo también representa una inversión; debes tenerlo en cuenta para calcular tu retorno.

¿Ya te decidiste? Comprar para rentar puede ser la decisión adecuada para algunos. Vivir de la renta sí es posible, pero no es para los débiles de corazón.